“TOD”專家京投發(fā)展：營收下滑超4成 財務杠桿持續(xù)高企

來源：青財經原創(chuàng)微信公眾號：青財經（ID：qingcaijing2020）

“軌道+物業(yè)”的先鋒企業(yè)京投發(fā)展不久前交出了一份成績單。公司的多項財務指標在2019年出現下滑。其中，營業(yè)收入同比下滑45.73%至43.28億元;歸屬于上市公司股東的凈利潤同比下滑78.54%至7680.99萬元;歸屬于上市公司股東扣除非經常性損益的凈利潤同比下滑86.25%至3986.21萬元;基本每股收益0.1元，同比下降79.17%。

負債總額同比增5成達420億元

過去的一年，京投發(fā)展的營業(yè)收入主要來自四項業(yè)務。其中，房地產銷售業(yè)務的收入貢獻為41.71億元，占比96.38%，同比減少46.63%;物業(yè)租賃業(yè)務的收入貢獻為3759.94萬元;進出口業(yè)務的收入貢獻為9523.64萬元，同比減少1598.79萬元;服務及其他業(yè)務的收入貢獻為2373.29萬元。

作為深耕北京的房企，京投發(fā)展來自“大本營”北京區(qū)域的營收貢獻大幅減少。去年，北京區(qū)域為該公司貢獻了41.94億元營收，營收占比96.92%，同比下滑45.43%;毛利率為32.28%，同比下滑0.75個百分點。在無錫區(qū)域，京投發(fā)展的營收為59.7萬元，同比降幅達99.59%。

京投發(fā)展在年報中表示，由于受到調控政策的影響，公司部分類型產品銷售難度增加，簽約、回款手續(xù)用時較長，房地產項目銷售結轉產生的收益下滑，公司的簽約銷售額及營業(yè)收入均未達成年初制定的目標。

財報顯示，2019年，京投發(fā)展的簽約銷售金額僅65.42億元，完成76.8億元銷售目標的85%，連續(xù)第二年未完成預期中的銷售業(yè)績。時間回溯至2018年，該公司的簽約銷售金額僅45.39億元，目標完成率為65%。

銷售業(yè)績雖然未達預期，京投發(fā)展的投資力度卻在持續(xù)加大，僅土地投資就達130億元。較為典型的是，報告期內，京投發(fā)展曾以37.20億元和63.00億元總價獲取了北京市豐臺區(qū)地鐵九號線郭公莊車輛段項目(三期)及海淀區(qū)地鐵16號線北安河車輛段綜合利用項目。去年底，京投發(fā)展又聯合無錫地鐵、中鐵四局等以85億元總價斬獲無錫3宗地塊，成立聯合公司進行開發(fā)，大力布局“TOD 智慧生態(tài)圈”。

規(guī)模擴張之下，京投發(fā)展的總資產與總負債同時增加。去年，京投發(fā)展的資產總額同比增加143.25億元至461.93億元，增幅為44.95%;負債總額同比增加148.04億元至420.57億元，增幅為54.32%。其中，有息負債的規(guī)模約316.31億元，占總負債的比重為75.21%;各類借款凈增加額為108.26億元，同比增長52.03%。

京投發(fā)展在年報中解釋稱，隨著規(guī)模的擴大，項目開發(fā)速度持續(xù)加快，這導致公司的預收賬款同比增加89.47%至17.5億元，在公司的總負債中，有約37.1億元的預收賬款，占比達8.83%。而在業(yè)內人士看來，時下房地產行業(yè)正處于整體調整期，京投發(fā)展的各項已簽合同待收賬款是否能如期回款仍是未知數。

在快速的規(guī)模擴張中，京投發(fā)展的經營性現金流量凈額大幅下滑。去年，京投發(fā)展的經營性現金流量凈額由1.5億元下降至-72.4億元，同比降幅達5042.8%。時間回溯至2017年至2018年，京投發(fā)展的該項財務指標分別為-1.87億元和1.47億元。

在杠桿率方面，青財經查詢財報獲悉，自2017年至2019年，京投發(fā)展的資產負債率分別為84.74%、85.52%和91.05%，逐年上升。隨著債務水平的走高，該公司的資金缺口逐漸加大，截至去年末，京投發(fā)展的貨幣資金僅20.87億元，但是短期有息負債超過107億元，存量資金缺口超80億元。

事實上，近幾年，京投發(fā)展的凈負債率一直在高位徘徊。Wind數據顯示，2016年時，京投發(fā)展的凈負債率為344.22%，達到近5年來的最低值。在2018年，京投發(fā)展的凈負債率上升至383.47%，直至2019年三季度末，其凈負債率已高達698.42%。

為了緩解融資壓力，京投發(fā)展曾在去年3月、7月和8月三次進行公開市場融資。其中，2019年3月，京投發(fā)展公開發(fā)行10 億元公司債券，票面利率為3.99%;7月，公開發(fā)行5億元公司債券，票面利率為3.78%;8月，公開發(fā)行5億元中期票據，票面利率4.7%。

與此同時，京投發(fā)展的費用化利息支出隨之走高。截至去年底，京投發(fā)展的三項費用總計5.95億元，同比增幅為27.26%。其中，由于費用化利息支出的增加，京投發(fā)展的財務費用同比增加4567.24萬元至1.98億元，增幅達30.07%。

“TOD”項目開發(fā)周期長考驗公司資金鏈

由于背靠第一大股東京投集團，京投發(fā)展較早嘗試了“TOD”模式，并被稱為業(yè)內“TOD”專家。隨著2008年北京奧運會的來臨，地鐵建設迎來高峰，北京軌道交通路網大幅增長，京投發(fā)展又率先對地鐵沿線的土地進行了開發(fā)。

所謂“TOD模式”，即“軌道+物業(yè)”模式，主要指以公共交通為導向的物業(yè)開發(fā)，包括在交通軌道沿線、站點和車輛基地等地方進行住宅開發(fā)、商業(yè)開發(fā)等，該模式可以使得公共交通土地獲得集約化發(fā)展，同時使人們的日常生活更便捷。

有業(yè)內人士指出，京投發(fā)展的控股股東是京投公司，而京投公司是北京市國有資產監(jiān)督管理委員會出資成立的國有獨資公司，承擔北京市軌道交通等基礎設施項目的投融資和資本運營任務，這為京投發(fā)展“TOD項目”的推進提供了規(guī)劃、融資等諸多便利，也保證了其在資金回收、現金平衡方面的抗風險能力。

公開資料顯示，早在2011年，京投發(fā)展曾與萬科和京投置地聯合競得了第一個軌道交通項目郭公莊項目，隨后于2013年，又推出了軌道交通項目西華府，該項目在入市當年便為京投發(fā)展貢獻了67.73%的簽約銷售額，并刺激京投發(fā)展在2014年和2015年也實現了銷售額的快速增長。

進入2016年之后，京投發(fā)展的銷售業(yè)績出現下滑，2017年，京投發(fā)展披露的銷售額7.39億元，達到近6年來的最低值。2018年和2019年，京投發(fā)展的簽約銷售額雖有上漲，依然未能達成相應的銷售目標。

除卻樓市調控的影響外，京投發(fā)展近6年的簽約銷售額波動與其力推的“TOD”模式息息相關?！癟OD項目”的建設周期一般較長，從策劃到真正上市的周期長達5年甚至更久，項目的建造成本也比一般項目要高，這會為京投發(fā)展帶來諸多困難，上述業(yè)內人士稱。

尤其是，京投發(fā)展的項目大多集中在北京地區(qū)，單個項目體量較大，這也造成其業(yè)績增長對單個項目的依賴程度較高。隨著中海、萬科、綠城、碧桂園、保利、龍湖和招商蛇口等龍頭房企近幾年涌入了TOD模式進行開發(fā)建設，激烈競爭下，留給京投發(fā)展的壓力可想而知。

過去的一年，京投發(fā)展積極從京內走向京外，拓展“TOD智慧生態(tài)圈”，但北京依然是其當之無愧的“大本營”。財報顯示，截至去年底，京投發(fā)展的存貨主要包含北京地區(qū)的軌道物業(yè)項目檀香府、璟悅府、錦悅府、無錫公園悅府和無錫軌道物業(yè)項目，存貨期末余額為334.42億元，較年初增加了123.06 億元。

京投發(fā)展對外表示，公司未來將繼續(xù)發(fā)揮軌道物業(yè)開發(fā)核心競爭力，結合全國軌道交通發(fā)展契機，開拓新的業(yè)務區(qū)域，以獲取更多的軌道物業(yè)項目，“植根北京、茂盛全國”，形成能夠充分施展自身核心競爭優(yōu)勢和能力的差異化發(fā)展模式。

有地產分析人士表示，TOD項目涉及軌道交通、商業(yè)地產、住宅地產、公共服務、休閑綠化等多個方面，龐大的投資額、漫長的開發(fā)周期會對房企的成本控制、資金周轉及開工速度等提出新的挑戰(zhàn)。

事實上，除卻欠佳的銷售業(yè)績外，京投發(fā)展的去化壓力正在逐年攀升。財報顯示，該公司反映去化壓力的指標“存貨/平均預收賬款”一值，已從2016年的3.2上升至2018年的6.77，在2019年三季度末，該指標又進一步上升為9.91，去化壓力由此可見。

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