108家房企舉債超萬億 借道境外"貴錢"破資金危局

（原標題：108家房企舉債超萬億元 借道境外“貴錢”破資金危局）

若房地產償債高峰期遇上調控年，那么2018年，房企的日子或許比想象的更難過。如今看來，有境外融資渠道的房企忙著去境外找錢，沒有這一融資渠道的房企，出現回流信托融資的跡象。

據克而瑞監(jiān)測數據統計顯示，2017年前個11月，108家房企融資總額為10014億元，同比下降4%，占2016年融資總量的90%，預計全年融資總額相較于2016年持平或有小幅下滑。

克而瑞認為，2017年全年房企融資總量并未出現明顯下滑，究其原因，主要是部分龍頭企業(yè)融資力度較大所致，比如中國恒大、陽光城等企業(yè)。另外，其余超半數企業(yè)融資總量較于2016年出現大幅下降，這意味著，在融資環(huán)境日益收緊的情況下，中小房企可能面臨資金危局。

境外融資規(guī)模擴大

2016年11月份以來，開發(fā)商的多種融資渠道被封堵，鑒于壓低房地產行業(yè)杠桿率，降低金融系統性風險的考慮，境內融資渠道不再暢通。融資難遇上調控年，再加上銷售回款低于預期，賬上不再趴著可以拿去買理財產品的閑錢，償債期迫近，調控沒有放松信號。

種種跡象，讓開發(fā)商嗅到了危險的氣息。臨近年底，不少房企都在忙著“找錢”，其中，借道海外融資是緩解資金壓力的重要渠道。

事實上，在過去幾年房企融資演變歷史中，借道境外舉債確實曾力挽狂瀾，甚至數百億元的永續(xù)債曾成就一個企業(yè)一躍成為行業(yè)龍頭。

克而瑞稱，據不完全統計顯示，截至目前，2017年108家房企境外發(fā)債合計1993億元人民幣，占總融資額約兩成，而2016年全年房企境外發(fā)債僅約626億元人民幣。如中國恒大、碧桂園、綠地集團等紛紛到海外進行發(fā)債。另據克而瑞監(jiān)測數據統計顯示，今年前11個月，房企境外融資規(guī)模達到2553億元，占融資總額的25%，較2016年全年上升11個百分點，重新成為了房企的重要融資手段。

克而瑞分析認為，2016年由于國內融資環(huán)境寬松，企業(yè)更偏向于國內發(fā)債，境外發(fā)債的多為融資能力較強的規(guī)模房企，其中“TOP10房企”境外發(fā)債占比從2015年的31%大幅上漲到了2016年的53%。2017年由于信貸逐步收緊，擴張中的中型房企增加了境外發(fā)債，“TOP30-TOP50的房企”境外發(fā)債占比從2016年的8%增長到了38%，“TOP10房企”的比例則縮減到了36%。

然而，值得注意的是，這些境外的錢并不便宜。這些不便宜的錢最終將成為侵蝕房企利潤的黑洞。

融資成本提升

當然，鑒于房企整體融資環(huán)境的收緊，融資成本隨之提升。從108家典型房企在境外發(fā)債、公司債及中期票據上的融資成本來看，2017年新增融資成本均有所上升。

據克而瑞監(jiān)測數據統計顯示，2017年前11個月，108家房企的境外發(fā)債、公司債及中期票據平均融資成本分別為6.72%、6.05%及5.52%，與2016年全年相比，分別增加1.34個百分點、1.03個百分點及1.20個百分點。這主要是因為2015年、2016年國內融資環(huán)境較為寬松，融資成本也相對較低；但從2016年下半年開始信貸環(huán)境逐步緊縮，融資成本也不斷被抬高。

此外，克而瑞認為，境外發(fā)債融資成本增加最為明顯，除了整體環(huán)境影響外，與發(fā)債企業(yè)的結構變化也有較大關聯。

縱觀近幾年房企規(guī)模化發(fā)展路徑可以看出，沒有一家企業(yè)可以完全不談規(guī)模發(fā)展而“放飛自我的”。盲目追求“規(guī)?；卑l(fā)展，不注重有質量的增長，確實會讓房企面臨“溫水煮青蛙”式的風險，但眼下的窘境是，投資者和資本并不會給房企時間去玩創(chuàng)新。畢竟，規(guī)模上一個臺階，意味著一家房企有大量貨值，這些土地儲備是企業(yè)獲取資金和更多資源的“發(fā)展砝碼”，也是投資者和資本青睞的籌碼。

鑒于這一發(fā)展模式，開發(fā)商不得不去舉債擴張，尤其在城市化率逐漸提升，新房增量市場規(guī)模穩(wěn)定的天花板下，中型房企為了守住自己的市場份額，不得不大筆舉債去擴充規(guī)模。所以，我們看到，信貸收緊后，“TOP30-TOP50”的房企境外發(fā)債占比從2016年的8%增長到了今年的38%。

而獲得這些錢的前提是，融資成本提高了。但更大的前提是，2018年馬上來了，2015年借的公司債該還了，房子賣的又不如預期，只有借新債還舊債。而且，還需要開拓更多的渠道去融資。

生成海報

免責聲明：本網站內容主要來自原創(chuàng)、合作伙伴供稿和第三方自媒體作者投稿，凡在本網站出現的信息，均僅供參考。本網站將盡力確保所提供信息的準確性及可靠性，但不保證有關資料的準確性及可靠性，讀者在使用前請進一步核實，并對任何自主決定的行為負責。本網站對有關資料所引致的錯誤、不確或遺漏，概不負任何法律責任。任何單位或個人認為本網站中的網頁或鏈接內容可能涉嫌侵犯其知識產權或存在不實內容時，應及時向本網站提出書面權利通知或不實情況說明，并提供身份證明、權屬證明及詳細侵權或不實情況證明。本網站在收到上述法律文件后，將會依法盡快聯系相關文章源頭核實，溝通刪除相關內容或斷開相關鏈接。